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标准田法

发布时间:2020-12-25 阅读:

什么是标准田法

是指先就农地状况加以划分,然后在各分区内选定一标准田,就此标准田依据买卖实例加以估价,并设定评分数,再以此标准田评定同一区内其他各地块农地的评分,最后将分数换算成地价。

标准田法在评估农用地基准地价中的应用

1.标准田选取定级估价采用的是综合打分累加的方法,不同地块之间的分值差异可达几倍至几十倍,但实际土地收益变动幅度相对较小。因此,选取具有普遍利用方式的最优地及最劣地作为标准田进行控制,同时考虑了最优地价格与城市地价接轨,形成统一的地价体系。

2.因素选择与实地调查 土地生产除了受光、温、水的影响之外,还受土壤、生态和社会经济的影响。土壤、生态、社会经济影响又是多个要素共同参与的结果,必须做大量的基础工作,具体步骤如下:

(1)因素筛选,在土地评价中,为了计算各单元综合指数,必须建立表示不同因素与土地等级(或产量)关系的“因素一等级转换表”,作为定级的依据。根据Delphi法,本次定级选取土壤有机质含量、区位、土层厚度、地下水埋深、土壤含盐量、土壤构型、农田基础设施等7个因素作为相关分析的因子。这些因素均是影响土地生产力的主要因素。

(2)样点获取必须满足非分析要素指标大致相同、空间分布均匀、有层次性,具有翔实的多年产量资料,且尽量与土壤普查资料样点及各诊断点相吻合。本次定级采用计算机多重叠加法选取396个样点,遍布21个乡、团、场,覆盖面积达86%,有较大的代表性。

(3)实地调查,内容包括4种作物的年平均产量、连续3年平均投入量、样点单位或承包组的平均单产,承包定额和承包等级。

(4)基础产量剥离,为克服人为因素,使因素一产量之间关系符合实际,引入“基础产量”的概念。所谓基础产量是指在区域平均投入水平和一般的劳动技能条件下,土地的产出量。

3.土地理论产量模拟为了计算土地理论产量,必须建立各参评要素与产量之间的关系,具体步骤如下:

(1)土地质量与土地评价指标关系,土地质量是各土地构成因素综合作用的表现,每一特定的指标集合必有一定等级的土地质量与之相匹配,具有一定的规律性、逻辑性和可描述性,并且遵循一定的函数关系。

(2)作物产量与单项土地因素函数模型选择,以产量为因变量,因素为自变量,依据寻优规则,确定4种作物与有机质含量、地下水埋深、土壤含盐量、土壤构型的最优模型为Y = a + bX + cX,与土层厚度、区位、农田基础设施的最优模型为Y=a+bX。

(3)作物产量与多个土地指标综合函数模型建立,多元模型寻优解决了作物产量与单个土地指标最优函数关系,反映了作物产量随某土地指标变化的主导趋势。但是作物产量是多个指标综合效应的结果,不是多指标效应简单加和,必须进行多元曲线回归分析。根据偏相关系数,可得各个评价单元的模拟基础产量,从而获得理论标准粮总量。

4.纯收益的计算纯收益主要考虑以下几个方面因素:

(1)标准粮价格。

(2)土地收益是根据香梨与农作物收益加权平均。加权指数是根据作物在农业总生产中所占比例确定的。

(3)地上附属物及土地开发性建设的补偿计算。地上附属物作价要区分已有的与新增的,分别按质逐项估价。对破坏的原有设施,要根据损坏程度计算赔偿费。

所谓土地开发性建设费用指开垦荒地、改造暂不利用土地及以上分等估价未能包括的农田基本建设项目的成本价。一般按所付出的成本作价补偿。

5.还原率的选择

收益还原率理论上应是货币价格,即货币收益率。但现行银行利率包括通货膨胀和风险因素等,土地购买几乎无风险和贬值的可能,因此土地收益还原率可用实质利率代替,甚至可以低于实质利率。参照国际与国内一般经验,采用5%的还原率。

6.各级地块地价的计算

按公式计算评估出各级地块价格。

朱道林主编,不动产估价,中国农业大学出版社,2007.8,第400页

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